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  El aval bancario en el arrendamiento de viviendas

por Gema Plaza Mesas
publicado el 18 Julio 2005

Juan llevaba tiempo buscando piso, después de mucho mirar por fin vio uno que le gustaba muchísimo. Al hablar con los propietarios de las condiciones, éstos le solicitaron un AVAL BANCARIO, de un año.

Juan se llevó una sorpresa, no entendía muy bien a lo que se referían con un aval bancario. Fue a su banco y les explicó que el propietario quería un aval bancario de un año. En el banco le dijeron, que para ello debería depositar la renta de un año en el banco y que le cobrarían una serie de intereses.

Juan, se quedó estupefacto: - si el piso que estoy alquilando es de 900 €, eso significa que debo dejar 10.800 €, retenidos en el banco, además de las comisiones- pensó.

No entendía que los propietarios no se hubiesen interesado en sus informes, simplemente le hubiesen pedido un aval bancario. Finalmente Juan buscó otra vivienda.

El aval bancario se debe pedir en algunos casos, siempre para complementar unos buenos informes, pero nunca en sustitución de buenos informes y sólo se debe pedir en casos especiales.

Está claro que el inquilino que nos conviene es aquel que tiene un trabajo estable, que presenta buenos informes en su banco y que incluso puede presentarnos buenas referencias del anterior casero. Si conseguimos un inquilino así, con una buena trayectoria, lo más seguro es que al pedirle un aval bancario, este cliente opte por otro piso, ¿por qué?, porque es un inquilino con buenos informes y no le será difícil encontrar a otro propietario que no le pida esta garantía.

Pedir aval bancario a todos los clientes, a mi entender, es un error, ya que pierdes muchos clientes solventes y buenos pagadores, y a lo mejor el que sí te hace un aval bancario, no es el que más convenía.

¿Por qué los inquilinos no quieren hacer aval bancario?

  • Porque el banco te avala, pero normalmente te avala con tu propio dinero, es decir, primero tiene que tener el monto del aval en el banco y luego te hace el aval.

  • Porque es un dinero que se queda retenido y el inquilino no puede disponer de él: Aunque una persona tenga el dinero ahorrado que le piden, es arriesgado retenerlo en un aval y no poder utilizarlo. A todo el mundo le puede ocurrir una desgracia y necesitar dinero urgentemente.

  • Porque el aval bancario les cuesta dinero: Es decir, el banco suele cobrar de entre 1% al principio (incluyendo gastos de apertura, notario, etc...), a un 0.75% y 1º trimestralmente aproximadamente.

¿Por qué los propietarios quieren aval bancario?

Porque piensan que es la mejor garantía que hay. El aval bancario es una buena garantía, pero muchos propietarios la sobrevaloran porque tienen muchos errores de concepto.

Ejemplo: Frases típicas que me he encontrado:

Yo quiero un aval bancario porque si el inquilino no me paga yo ejecuto el aval y mientras tanto le desahucio.
GRAVE ERROR, si un inquilino no le paga y usted se cobra el aval, USTED YA HA COBRADO y por lo tanto no puede desahuciar al inquilino. Tendría que esperarse a que se acabara el monto del aval y entonces desahuciar al inquilino.

Por lo tanto al fin y al cabo está usted en las mismas, con un desahucio por delante, y durante el tiempo que este se tramite usted estará sin cobrar.

Yo quiero un aval bancario porque si el banco avala al inquilino significa que es un buen cliente.
GRAVE ERROR, para el 95% de los casos en los que un banco hace un aval es porque le retiene el dinero al inquilino. El otro 5% pueden ser de personas o empresas que muevan tanta cantidad de dinero que no les retengan el dinero o que éstos pidan un crédito para pedir el aval. Por lo tanto que una persona haga un aval solo significa QUE TIENE DINERO PARA HACER EL AVAL, no significa que tenga trabajo estable, ni que sea mejor que otro inquilino.

Me he encontrado con inquilinos que no han hecho un aval bancario y han pagado de maravilla e inquilinos que habiendo hecho avales bancarios han dado muchos problemas.

CASOS PRÁCTICOS

Casos en los que arrendaría sin aval bancario

Un cliente con trabajo indefinido, si es una persona sola, debe ganar al menos el doble en líquido de lo que cuesta la vivienda, si es una pareja un poco mas del doble y si es una familia tienen que rondar el triple.

Un cliente que nos aporte buenos informes bancarios y buenas referencias en general.

La mayoría de inquilinos sobresalientes que tenemos en Rent & Buy, S.A., es decir que abonan "religiosamente" la renta, son agradables y no dan problemas, si se les hubiese pedido aval bancario no habrían arrendado la vivienda y por lo tanto los habría perdido.

Casos en los que no arrendaría en ningún caso

Si una persona no puede presentar informes de ningún tipo, es decir, hablando en plata "no sabes ni de dónde viene ni a dónde va", aunque me ofrezca aval bancario no realizaría el arrendamiento. Usted debe saber quien está viviendo en su propiedad, por qué vive en su propiedad, a qué se dedica la persona, de dónde viene etc...

Tampoco es conveniente que arriende a personas mal educadas o agresivas que aunque tengan muy buenos informes, cada vez que tenga que usted hablar con ellos les produzca un dolor de estómago.

Casos en los que sí arrendaría, pero con aval bancario.

Es el tipo de personas que quizás no puede presentar unos informes de solvencia tan completos como para que les arrendemos sin aval, sin embargo, podemos localizar una trayectoria probable.

Dependiendo de que persona estemos hablando le pediríamos un monto del aval u otro. No podemos pedir avales bancarios como si de fotocopias se tratara, hay que estudiar el caso de cada persona y acordar un aval lógico a la situación y no desproporcionado.

Pongo ejemplos prácticos para que me entendáis.

  • María: Tiene 41 años, tiene dos hijitas pequeñas, y quiere arrendar un piso de 600 €. Ella trabaja desde hace 5 años en una empresa con un contrato indefinido y tiene un salario neto de 1.200 €. Está divorciada y su marido le pasa una pensión de 300 € mensuales, por cada niña.

¿Cómo resolveríamos este caso?

Cuando una persona tiene niños normalmente debe ganar aproximadamente el triple de lo que vale la vivienda. María lo gana, lo que ocurre que un tercio de su salario depende de la pensión que le da su ex marido.

Por lo tanto, una vez comprobados los informes de trabajo, que realmente recibe esa pensión y lo informes bancarios, en este caso, le pediríamos un aval bancario, pero muy poco agresivo. Por ejemplo de cuatro meses de cantidad, es decir de 2.400 €.

  • Juan: Juan viene de Argentina, es un hombre muy educado, es Ingeniero, ha estado trabajando en su país en la empresa X, hasta hace poco tiempo, pero en vista de la situación económica de su país ha decidido venir y trasladarse a vivir a España y poner un negocio con su mujer. Está interesado en arrendar una vivienda de 1.500 €

    Podemos probar su profesión y saber la empresa en la que trabajaba en Argentina. También nos da el teléfono del Abogado que le está gestionando la constitución de la empresa en España y hablamos con él, nos confirma la información.

¿Cómo resolveríamos este caso?

Este es una caso pediríamos una aval bancario de un año de cantidad 18.000 €, ya que este inquilino no tiene todavía ingresos justificables en España. Sin embargo entraría dentro del grupo de personas a las que si le arrendaríamos con aval bancario, ya que hemos podido saber quien es y un poco de su trayectoria.

Como hacer un aval bancario efectivo y cobrable

Duración y Cantidad de un aval bancario: Hemos estado hablando constantemente de la cantidad del aval bancario, pero ¿qué pasa con la duración?. ¿Por cuánto tiempo debemos hacer un aval bancario?

Antes de abordar este tema, os explicaré, la mejor manera de utilizar un aval a mi entender.

Cuando un inquilino no abona la renta, y tienes la sospecha que ya no es cuestión de llamarle, sino que no tiene ninguna intención de abonar la renta, el cobrarnos el aval directamente, no sería otra cosa más que alargar la agonía con un inquilino que no funciona bien. Además cuando ya hayamos consumido el monto del aval, a no ser que tengamos la suerte de que el inquilino se vaya, nos encontraremos en las mismas, es decir tener que desahuciarle.

Por lo tanto si tenemos un inquilino que no paga, en vez de cobrarnos el aval, iremos directamente al desahucio, y cuando éste sea efectivo, entonces nos cobraremos el aval por todo el tiempo que hemos estado sin cobrar durante el procedimiento de desahucio. Puede que el aval no cubra todos los meses que hemos perdido o puede que si, pero en el peor de los casos estaremos menos meses sin cobrar.

El error de muchos propietarios consiste en hacer el aval bancario por duración de un año y por lo tanto, si el inquilino les deja de pagar al año y medio ya no tienen aval. Si deciden desahuciarles primero cuando sale la sentencia de desahucio ya el aval ha expirado. Por lo tanto en arrendamientos de vivienda, lo más efectivo es hacer un aval de duración cinco años. El inquilino con arreglo a la LAU puede quedarse en la vivienda cinco años, por lo tanto el aval más efectivo es de duración cinco años.

No quiere decir que el aval siga efectivo cinco años, ya que cuando se rescinda el contrato, el propietario le devolverá el aval y este podrá recuperarlo (detalle que hay que reflejar en el contrato de arrendamiento).

Por lo tanto, podría ser una aval de X meses de cantidad (los meses que creamos convenientes como máximo doce) y cinco años de duración.

Muchos propietarios se tranquilizan pensando: Bueno, yo he hecho el aval de duración un año, pero con una cláusula que especifique que me lo tiene que ir renovando estoy cubierto. GRAVE ERROR: Ya que si es un buen inquilino lo será en todos los aspectos y le renovará el aval además de pagarle la renta, pero si es un mal inquilino no le pagará la renta y por lo tanto no le renovará el aval.

El aval bancario efectivo es el que se hace "solidariamente, a primer requerimiento y con renuncia a los beneficios de previa excusión". Muchas veces el banco añade frases que dicen cosas como "el banco ejecutará el aval siempre que el propietario le demuestre las deuda". Cuidado con este tipo de cláusulas, porque la pregunta es ¿cómo le demuestro la deuda yo al banco?, y si se lo puedo demostrar, ¿le servirá mi prueba?. Yo aconsejo que no os pongan ningún tipo de esas cláusulas.

Hemos incluido en otro artículo nuestro modelo de aval bancario.

Pasos para realizar un aval bancario

El arrendatario va al banco, ingresa la cantidad de dinero del aval (si no es cliente del banco) lo normal es que le pidan una cantidad mayor para que cubra los intereses del mismo.

El arrendatario intentará ir al banco donde le conocen porque en él le darán las mejores condiciones.

El arrendatario entrega en el banco el modelo de aval, muchas veces el banco no acepta exactamente ese modelo y pueden proponer otro, pero lo importante es que no cambien la sustancia del mismo, es decir tiene que ser “solidariamente, a primer requerimiento y con renuncia de los beneficios de previa excusión”, por la cantidad acordada, y duración acordada (yo aconsejo que en viviendas sean cinco años)

Una vez aprobado el aval, normalmente los bancos pignoran la cantidad de dinero del aval a un fondo de inversión de poco riesgo para que al cliente le de este dinero un poco de interés. No pueden pignorarlo a un fondo de inversión de riesgo porque el banco no se puede arriesgar a perder el monto del aval.

Una vez confeccionado, el arrendatario tendrá que firmarlo en frente de un Notario, que normalmente te indica el propio banco. El banco en la comisión del aval te incluye ya los gastos del Notario.

Una vez terminado el proceso, ya tienes el aval bancario original, que es lo que le tendrás que dar al propietario de la vivienda cuando se confeccione el contrato de arrendamiento y es este mismo papel el que tendrá que devolverte cuando se rescinda el mismo para que tú recuperes tu dinero el día del arrendamiento.

IMPORTANTE: En el contrato de arrendamiento debe ir reflejado que se entrega este aval bancario y hacer dos fotocopias del mismo y adherirlo a ambos contratos. También debe ir reflejado que el aval se devolverá cuando se rescinda el contrato de arrendamiento.

El aval se entrega en el momento de la firma del contrato de arrendamiento NI ANTES, NI DESPUÉS.

Gema Plaza Mesas es licenciada en Derecho por la Universidad San Pablo CEU. Actualmente es la directora del Departamento de Arrendamientos de la empresa inmobiliaria Rent & Buy

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