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  Rendimientos de capital inmobiliario (Ley 46/2002)

por Fernando Plaza
publicado el 22 Abril 2003

Todo propietario que esté pensando en alquilar su propiedad o que ya la esté alquilando ha de estar muy pendiente de las novedades en materia tributaria que afectan a esta materia. La ley 46/2002 de 18 de diciembre, de reforma parcial del impuesto de Renta sobre las Personas Físicas (BOE 19.12.02) entre otros objetivos ha pretendido incentivar y fomentar que los españoles optemos por el alquiler en lugar de la compra o que al menos nos lo planteemos como algo transitorio. Tal y como resume la exposición de motivos de esta ley se persigue incrementar la oferta de las viviendas arrendadas y minorar el precio de los alquileres.

Todo esto se ha traducido en la modificación de parte del articulado de la ley de IRPF 40/1998 (B.O.E. 10.12.02) y también en la modificación del Reglamento del Impuesto de IRPF (RD 214/1999 de 5 de febrero) por el Real Decreto 27/2003 de 10 de Enero. Estos cambios han sido importantes y los estudiaremos al mismo tiempo que intentamos explicar como se calculan los rendimientos de capital inmobiliario. Todas estas materias vienen reguladas en la ahora modificada Ley 40/1998 -Sección 2ª- Rendimientos de del capital, -Subsección Primera- Rendimientos del capital inmobiliario.

Comenzaremos por la definición de rendimiento integro del capital inmobiliario que viene recogida en el art. 20.1 como "(...) todos los que deriven del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute de los mismos (...)" y continua en el apartado art. 20.2 "Se computará como rendimiento integro el importe que por todos los conceptos se reciba del adquirente, cesionario, arrendatario o subarrendatario, incluido, en su caso, el correspondiente a todos aquellos bienes cedidos con el inmueble y excluido el Impuesto sobre Valor Añadido o, en su caso, el Impuesto General Indirecto Canario".

Gastos deducibles (nueva redacción del art. 21)

El rendimiento neto se obtiene de restar a los rendimientos íntegros los gastos necesarios para la obtención de esos rendimientos íntegros. Entendiéndose por tales, entre otros, con acuerdo a la nueva redacción de este artículo:

  • "Los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien, derecho o facultad de uso y disfrute del que procedan los rendimientos, y demás gastos de financiación". Sin modificaciones con respecto a la anterior redacción.
  • "Los tributos y recargos no estatales, así como las tasas y recargos estatales, cualquiera que sea su denominación, siempre que incidan sobre los rendimientos computados o sobre el bien o derecho productor de los mismos y no tengan carácter sancionador". Este gasto deducible no aparecía hasta el momento especificado en la redacción de la ley pero sí en su desarrollo reglamentario.
  • Los saldos de dudoso cobro en las condiciones que se establezcan reglamentariamente. El desarrollo reglamentario no ha sufrido modificación.
  • Las cantidades devengadas por tercero como consecuencia de servicios personales. El desarrollo reglamentario de este artículo completa "(...) tales como los de administración, vigilancia, portería o similares".
  • Los gastos de reparación y conservación. El desarrollo reglamentario de este artículo completa

El reglamento modificado desarrolla este artículo en su artículo 12, pasamos a enumerar otros gastos que son por tanto deducibles (art. 12):

  • Los saldos de dudoso cobro (...)
  • El importe de las primas de contratos de seguro, bien sean de responsabilidad civil, incendio, robo, rotura de cristales u otros de naturaleza análoga (...)
  • Las cantidades destinadas a servicios o suministros (...).

Y además la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con el mismo. "Tratándose de bienes inmuebles, se entiende que la amortización cumple el requisito de efectividad si no excede del resultado de aplicar el 3 por 100 sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición o el valor catastral, sin incluir el valor del suelo". Esto supone una novedad puesto que reglamentariamente hasta el momento (art. 13, RD 214/1999, de 5 de febrero) venía regulado un 2 por 100. El Real Decreto 27/2003 modifica este artículo 13 aplicando este cambio.

Es muy importante saber que "(...) el importe máximo deducible por la totalidad de los gastos no podrá exceder de la cuantía de los rendimientos íntegros."

Reducciones (nueva redacción del art. 21.2)

En los supuestos de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, el rendimiento neto calculado con arreglo a lo dispuesto en el apartado anterior se reducirá en un 50 por 100”.

Esto sin duda es un importante incentivo. Hay que puntualizar que esta reducción sólo es aplicable "a los bienes inmuebles destinados a vivienda", con lo que si disponemos de un inmueble que está siendo alquilado a una empresa como oficina, por ejemplo, no nos podremos beneficiar de esta importante reducción. Se nos planteó la duda de si podríamos aplicar esta reducción ante el supuesto de que estuviéramos arrendando nuestra propiedad a una persona jurídica pero que el destino de la misma fuera el de vivienda de uno de sus trabajadores. En un principio pensamos que sí es aplicable esta reducción, puesto que el artículo está hablando en todo momento únicamente del "destino" del inmueble.

Rendimientos netos con un periodo de generación superior a dos años u obtenidos de forma notoriamente irregular

Este tipo de rendimiento se han visto beneficiados por la nueva redacción de la ley al podérseles aplicar una reducción del 40 por 100 y no del 30 por 100 como hasta el momento se les aplicaban. Conforme al desarrollo reglamentario los rendimientos obtenidos de forma notoriamente irregular son exclusivamente los siguientes:

"a) Importes obtenidos por el traspaso o la cesión del contrato de arrendamiento de locales de negocio.
b) Indemnizaciones percibidas del arrendatario, subarrendatario o cesionario por daños o desperfectos en el inmueble.
c) Importes obtenidos por la constitución o cesión de derechos de uso o disfrute de carácter vitalicio."

Con esto terminamos este pequeño repaso a las novedades en materia tributaria que afectan a los rendimientos inmobiliarios.

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Fernando Plaza es licenciado en Derecho especialidad Jurídico Empresarial.

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