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  Gastos comunidad en la vivienda arrendada

por Gema Plaza Mesas
publicado el 1 Octubre 2001

Dirk, arrendó una vivienda en enero del año 2001, la renta ascendía a 100.000 ptas. mensuales y pactó en el contrato que los gastos de comunidad irían a su cargo, en aquel entonces dichos gastos ascendían a 10.000 ptas. mensuales.

Dirk estaba contento ya que su apartamento era muy bonito además la finca tenía piscina, jardín y un portero de día muy agradable. Sin embargo durante ese año una banda de ladrones causaron estragos en el barrio produciéndose en la finca de Dirk muchos robos.

La junta de propietarios alarmada decidió contratar un portero de noche, a Dirk le pareció bien, hasta que en enero del 2002, el propietario de la vivienda le notificó que la subida del IPC era de 3,5% y que los gastos de comunidad en vista de estas nuevas medidas adoptadas habían subido 5.000 ptas, es decir que desde febrero del 2002, Dirk tendría que abonar 15.000 ptas. de gastos de comunidad.

¿Tenía la obligación Dirk de abonar dicho incremento en los gastos de comunidad?

Casos como éste ocurren todos los días, producidos la mayoría, como resultado de un desconocimiento de la Ley por ambas partes.

Los gastos de la vivienda están regulados en el artículo 20 de la LAU. A continuación indico su ubicación exacta:

LAU

TÍTULO II: Del arrendamiento de vivienda
CAPÍTULO III: De la renta
Artículo 20: Gastos generales y servicios individuales.

Podríamos dividir los distintos gastos en :

1. Gastos susceptibles de individualización

Concepto: Cuando se refiere a gastos susceptibles de individualización se refieren a los gastos que realiza el inquilino y pueden individualizarse perfectamente a su consumo porque existe un contador o similar.

Ejemplos: El consumo de gas natural, el consumo de luz, teléfono etc... Se pueden individualizar porque existe un contador individual por vivienda. Por lo que el inquilino, en resumen, paga lo que efectivamente consume.

¿Quién abona este consumo?: Lo abona la parte arrendataria (inquilino). Y aunque conviene que se refleje en el contrato de arrendamiento, no parece deducirse de dicho artículo que deba constar para que sea efectivo. Por lo que si se olvidara contemplarlo en el contrato, deduzco que se entiende que corren de cuenta y cargo del arrendatario.

2. Gastos no individualizables

Gastos para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios.

Concepto: El precepto se refiere a los comúnmente llamados "Gastos de Comunidad", es decir los gastos de portería, limpieza etc...

Hay gastos que en algunos casos son individualizables y en otros gastos no, como son por el ejemplo la calefacción. En las viviendas más antiguas la calefacción suele ser central, en este caso no se puede individualizar su consumo por vivienda ya que el consumo no depende del consumo individual que haga cada ocupante sino que se encenderá y apagará para todos los vecinos dentro de las horas que determine la comunidad de propietarios. Sin embargo si la calefacción es por ejemplo por gas natural, será un gasto perfectamente individualizable ya que el consumo dependerá exclusivamente de si el ocupante de la vivienda enciende o no la calefacción.

¿Quién abona este consumo?: Pueden pactarse ambas cosas, que sean a cargo del inquilino o que sean a cargo del propietario estando incluidos éstos en el precio del arrendamiento.

En el caso de que en el contrato de arrendamiento se omita regular este tema, se entiende que los gastos de comunidad están incluidos dentro del precio del arrendamiento.

En el caso de la parte arrendadora no quiera incluirlos dentro de la renta deberá cumplir dos requisitos:

1- Que se especifique expresamente y por escrito en el contrato de arrendamiento.
2- Que figure también en el contrato de arrendamiento cual será el importe actual de dichos gastos ese año y en el caso de no disponer de éstos por no haberse todavía calculado, se reflejaría la última cifra determinada.

Muchos propietarios temerosos de que los recibos de la comunidad suban, deciden no incluirlos dentro de la renta. Pero ¿tiene obligación el inquilino de pagar todas las subidas que se realicen de los gastos de comunidad?.

La respuesta es no, la LAU nos impone un límite: el apartado 2 del artículo 20 de la LAU dice: "durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, la suma que el arrendatario haya de abonar por el concepto a que se refiere el apartado anterior con excepción de los tributos, sólo podrá incrementarse anualmente, y nunca en porcentaje superior al doble de aquél que pueda incrementarse la renta conforme al artículo 18-1."

Recordemos que el artículo 18.1 de la LAU, habla de la actualización de la renta en base al IPC.

Por lo tanto no pienso que suponga un beneficio real para el arrendador dejar los gastos de comunidad a cuenta del arrendatario, creo que es una complicación innecesaria.

Según mi opinión la LAU, aunque parece que permite en un principio libertad de pacto entre las partes respecto a quién corresponderá el abono de los gastos de comunidad, pienso que con el límite fijado en artículo 20 apartado 2, hace que esta libertad sea irreal. La LAU, a mi entender cumple en este precepto una vez más con su objetivo de proteger al inquilino, y de que éste no tenga subidas en la renta que no haya podido prever.

Por lo tanto pienso que los gastos de comunidad conviene incluirlos dentro de la renta por varias razones:

1. COMODIDAD: Es más cómodo para ambas partes. Soy de la opinión de que a los arrendatarios hay que hacerles la vida muy fácil, simplificarles el abono de la renta al máximo. Además en el caso de que tengamos un inquilino desordenado y que no se acuerde de abonar los gastos de comunidad a tiempo, es un daño que sólo repercute negativamente al propietario frente a la Comunidad.

2. BENEFICIO: En el caso de que los gastos de comunidad estén incluidos en la renta, la subida de IPC siempre será sobre una base más elevada que en el caso de que los gastos de comunidad no estén incluidos en la renta.


3. Tributos: IBI

El único tributo que recae directamente sobre las viviendas arrendadas es el Impuesto de Bienes Inmuebles, y éste se puede repercutir al inquilino y sin límite en cuanto a la subida. Es decir que los tributos no entran dentro de los límites fijados del apartado 2 del artículo 20 de la LAU.

No obstante si el inquilino no abona dicho tributo no es excusa para la Administración, es decir que en el caso de impago la Administración se dirigirá siempre frente al propietario.

Resolución del caso prático

En vista de lo expuesto, vamos a calcular que subida quiere realizarle a Dirk el propietario de la vivienda y si puede realizársela.

PASO 1: Cálculo de la subida que pretende hacerle el propietario de la vivienda a Dirk.

Subida de IPC: 100.000 ptas. * 3,5% = 100.000 ptas. + 3.500 ptas. = 103.500 ptas.
Gastos de Comunidad : Incremento = 5.000 ptas.

PASO 2: Aplicando el límite del art. 20 apartado 2:

Como el IPC, se ha subido un 3,5%, los gastos de comunidad solo podrían incrementarse el doble de la subida del IPC, que sería un 7% sobre 10.000 ptas. , que da como resultante 700 ptas.

Por lo tanto el propietario no puede incrementarle los gastos de comunidad 5.000 ptas. sino sólo 700 ptas. y sólo porque estos han subido, si no hubiesen contratado al portero de noche tampoco podría haberle incrementado estas 700 ptas.

PASO 3: Por lo tanto ahora vamos a calcular separadamente qué subida se hubiese producido incluyendo y sin incluir los gastos de comunidad en la renta.

Método 1: Incluyendo los gastos: Dirk habría estado abonando una renta de 110.000 ptas. y el IPC de un 3,5% hubiese sido de 4.070 ptas. de subida, por lo que Dirk, habría acabado abonando para el año 2001, la cantidad de 114.070 ptas.

Método 2: Sin incluir los gastos de comunidad: Dirk habría abonado por un lado un incremento en la renta de 3,5% sobre 100.000, que serían de 3.700 ptas. y por otro lado un incremento en los gastos de comunidad de 700 ptas. que sería la cantidad resultante de calcular el 7% sobre 10.000 ptas. Por lo que abonaría entre el incremento de los gastos de comunidad y la subida de IPC, un total de 4.400 ptas. más que el año anterior, dando una cantidad de 114.400 ptas.

Es decir un total de 300 ptas. más que incluyendo los gastos en la renta, claro que es muy variable ya que podría haber ocurrido que los gastos de comunidad no hubiesen subido. Pero con esta idea quiero indicar que por mucho que suban la diferencia entre un método y otro es mínima y no pienso que valga la pena la incomodidad para ambas partes de aplicar el segundo método por ese poco dinero de diferencia.

Mi consejo

Mi opinión es que el arrendador debería pensar bien que gastos tiene en la vivienda y poner un precio de arrendamiento incluyendo éstos y además los impuestos. No complicar la vida al inquilino fijándole a parte los gastos de comunidad ni el Impuesto de Bienes Inmuebles, el arrendatario debería acordarse de hacer solamente un pago al mes.

Pienso que dejar a cargo del inquilino abonos cuyo impago solo perjudicaría al propietario es incómodo.

En cuanto a los gastos susceptibles de individualización aconsejo que cuando se firme el contrato de arrendamiento se cambie la titularidad y domiciliación de éstos a nombre del inquilino, para que en el caso de impago no perjudique a la propiedad.

Gema Plaza Mesas es licenciada en Derecho por la Universidad San Pablo CEU. Actualmente es la directora del Departamento de Arrendamientos de la empresa inmobiliaria Rent & Buy

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