Vida de un contrato de arrendamiento de vivienda

por Gema Plaza Mesas
publicado el 30 Septiembre 2000

Queridos lectores:

Aquí estoy de nuevo para seguir hablando de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). En mi anterior artículo hablé de la diferencia existente entre "arrendamientos de viviendas" y "arrendamientos para uso distinto del de viviendas".

Con esta primera entrega sobre "La vida del contrato de arrendamiento de vivienda" comienza ahora una colección de artículos que dedicaré a los "Arrendamientos de Viviendas", como ya os comenté, en este tipo de arrendamientos, la ley no deja a penas autonomía de voluntad a las partes, por lo tanto, tendremos que estudiar detenidamente cómo se regula este tipo de contratos en el TITULO II, de la LAU.

Y dicho ésto, comenzamos...

Cuando viene un cliente a nuestra empresa inmobiliaria a encargarnos la comercialización de una vivienda en arrendamiento, antes de nada les damos una pequeña orientación jurídica para comprobar que conocen exactamente las obligaciones a las que se van a enfrentar al convertirse en arrendadores.

Lo primero que hacemos es hablarles de la duración del contrato. Les preguntamos porqué quieren poner la vivienda en arrendamiento y si les importaría que el inquilino habitase en ésta hasta cinco años. A algunos no les importa, pero otros dicen que no es su intención arrendada durante tanto tiempo porque la necesitarán dentro de un par de años por distintas razones.

Les hacemos estas preguntas porque en este terreno de la duración, la ley beneficia claramente al arrendatario, seguidamente veremos porqué:

TIEMPO MINIMO DE DURACIÓN: En los contratos donde no se pacte un tiempo mínimo, se entenderá que el contrato se ha realizado como mínimo por un año. De lo contrario, se puede pactar el tiempo mínimo que ambas partes deseen, tres meses, un año, dos años etc....

TIEMPO MÁXIMO: El contrato de arrendamiento se podrá prorrogar hasta un máximo de cinco años obligatoriamente para la parte arrendadora (propietario del inmueble) y potestativamente para la parte arrendataria.

¿Qué quiere decir esto? Pues hablando llanamente para que todo el mundo me entienda, significa que el inquilino puede vivir en la vivienda hasta cinco años aunque el propietario no quiera, siendo válido el mismo contrato y sólo con la variación en el montante de la renta que marque el IPC anual.

Sólo hay una causa por la que el propietario puede recuperar la vivienda y siempre que lo haya dejado reflejado en el contrato y es que vaya a necesitar la vivienda para "vivienda permanente para sí", es decir para vivir él.

Les enumeraré algunas razones en las que en RENT & BUY hemos incluido esta cláusula en nuestros contratos:

• El propietario de la vivienda tiene una residencia en Madrid, pero trabaja en Barcelona, sin embargo quizás vayan a trasladarle a Madrid en algunos años y por lo tanto necesitará la vivienda para vivir.
  
• El propietario tiene una vivienda que arrienda y en la actualidad vive con su cónyuge en otro lugar, sin embargo incluye una cláusula en el contrato de arrendamiento, para que en el caso de que se divorcie de su cónyuge pueda recuperar la vivienda ya que no tiene otro sitio donde vivir.

No sirven casos tales como...

Necesitará la vivienda para que sea ocupada por un hijo que se casará pronto, puesto que en este caso no es el arrendador (propietario) el que necesita la vivienda sino su hijo.
Quiere vender la vivienda, tampoco sirve puesto que en ese caso:

• El inquilino tiene derecho de "adquisición preferente".
  
• El nuevo propietario tendrá que respetar el contrato de arrendamiento.

Después de cumplidos estos cinco años, si ninguna de las partes notifica a la otra, al menos con un mes de antelación a la fecha de vencimiento, su voluntad de no renovar el contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de la anualidades, su voluntad de no renovar el contrato. Todo ello sin necesidad de redactar un nuevo contrato.

Orientación de mercado

Favoreciendo tanto la ley al arrendatario es difícil que un inquilino, si conoce la ley, firme un contrato por un tiempo mínimo superior a un año, ya que se estaría conviertiendo un derecho del que dispone, "prorrogar el contrato hasta cinco años", en una obligación y ¿Por qué va a convertir un derecho en una obligación?.

Si tuvierais alguna duda, podéis escribirme un e-mail o si queréis proponer algún tema que os preocupe en particular puedo preparar un artículo sobre éste.

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Gema Plaza Mesas es licenciada en Derecho por la Universidad San Pablo CEU. Actualmente es la directora del Departamento de Arrendamientos de la empresa inmobiliaria Rent & Buy

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