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  La fianza

por Gema Plaza Mesas
publicado el 29 Diciembre 2000

Zoltan, después de estar meses buscando, por fin encontró un pequeño local para instalar el negocio que siempre había soñado tener...¡Que maravilla! , aquel era el lugar perfecto para abrir una pequeña frutería.

El problema es que el local estaba en bruto y necesitaba una gran reforma y por lo tanto una gran inversión de tiempo y de dinero.

Nuestro amigo empezó a hacer cuentas y sumando los honorarios de la agencia inmobiliaria que le había proporcionado el local, el pago del primer mes de renta, los dos meses de fianza y el dinero de la reforma....los números se le disparaban y se empezó a sentir bastante agobiado y hasta mareado.

A Zoltan, por fin se le ocurrió una idea....¡ puede que el propietario me exima de la fianza!...el local está en bruto y parece absurdo dar una fianza para garantizar el buen estado de éste, ya que con poca reforma que haga, siempre se lo devolveré en mejores condiciones de las que me ha sido entregado.

El propietario lo vio justo en un principio, sin embargo después de consultar con el departamento jurídico de la empresa inmobiliaria cambió de idea rápidamente, explicaremos a continuación las razones de tal cambio de decisión:


* * *

La fianza es regulada por el artículo 36 de la Ley de Arrendamietos Urbanos (LAU). Jurídicamente la palabra fianza, tiene muchos significados, se puede hablar de fianza administrativa, fianza civil, fianza mercantil, fianza procesal y fianza urbana. En este caso nos interesa el concepto de fianza urbana, "A la celebración de los contratos comprendidos en la LAU será obligatoria la exigencia, por parte del arrendador y prestación a cargo del inquilino de fianza en cantidad variable según el objeto arrendado" (Diccionario Jurídico de la editorial COLMENARES)

Los fundamentos de porqué el arrendador pide fianza los podemos encontrar en lo que, en mi opinión, son las dos principales preocupaciones del arrendador a la hora de ceder el uso de su propiedad a través de un arrendamiento:

1 Que el inquilino le abone la renta

2 Que el inquilino le devuelva el bien arrendado tal como lo recibió.

La fianza es por tanto una garantía para asegurar que se cumplen estos dos puntos.

Características de la Fianza

  • El inquilino debe entregarla al arrendador el día de la firma del contrato de arrendamiento.
  • Se debe entregar una mensualidad para contratos de uso de vivienda y dos mensualidades para contratos de uso distinto de vivienda.
  • Se puede actualizar cumplidos cinco años de contrato. El arrendador puede exigir que la fianza sea incrementada o el arrendatario que disminuya dependiendo de si la renta vigente ha aumentado o ha disminuido.
  • La fianza deberá ser restituida por el arrendatario al final del arriendo, y devengará el interés legal a partir de un mes desde la entrega de las llaves.

¿Qué debe hacer el arrendador con la fianza?

Según la disposición adicional tercera de LAU las Comunidades Autónomas puede establecer obligación de que los arrendadores de fincas urbanas sujetas a la LAU, depositen la fianza, sin devengo de intereses a disposición de la Administración Autonómica o del ente público que se designe, hasta que se extinga el contrato.

La Comunidad Autónoma de Madrid, exige que la fianza sea de depositada por el propietario en el Instituto de la Vivienda de Madrid.

¿Podría el arrendador renunciar a la fianza?

Según Daniel Loscertales Fuertes, en su libro "Los arrendamientos Urbanos": "nadie lo impide, ya que sólo son considerados nulas las cláusulas que perjudiquen al arrendatario, conforme el artículo 6 de la LAU...". Sin embargo, aunque el arrendador eximiera al inquilino de tal obligación, la Comunidad Autónoma en la que se encuentre el inmueble, no exime al arrendador de ingresar la fianza donde establezca.

En el caso que el arrendador, decida no pedirle la fianza al arrendatario, es importante que figure esta renuncia dentro del contrato para que el arrendador no pueda hacer uso del artículo 27.2 b) de la LAU, para resolver el contrato por falta de pago de la fianza o de su actualización.

¿Podría el arrendador pedir al inquilino mayor cantidad de fianza al inquilino?

No hay ningún inconveniente a este respecto, se puede pedir más fianza de la que marca el art. 36 de la LAU, para reforzar la garantía. Sin embargo la Comunidad Autónoma solo exigiría que se ingresará en el ente establecido lo que marca el art. 36 de la LAU (es decir una mensualidad de renta en el arrendamiento de vivienda y dos mensualidades de renta en el arrendamiento de uso distinto de vivienda).

Después de resolveros estas preguntas volvamos con nuestro amigo Zoltan...

* * *

Evidentemente el propietario del local, se negó después de ser asesorado, ya que aunque él no exigiera el pago de la fianza a Zoltan, no significaba que no tuviese que depositar dos mensualidades de renta en la Comunidad de Madrid, que tendrían que salir de su bolsillo.

Su asesor inmobiliario después de pensar mucho, les propuso otra solución, dejarle al inquilino 2 meses de carencia para que pudiese arreglar el local. A ambas partes les pareció muy buena idea, de manera que finalmente Zoltan pudo arreglar su local y nuestro amigo el propietario pudo ingresar sus dos meses de fianza en la Comunidad de Madrid.

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Gema Plaza Mesas es licenciada en Derecho por la Universidad San Pablo CEU. Actualmente es la directora del Departamento de Arrendamientos de la empresa inmobiliaria Rent & Buy

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