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  Contrato de subrogación de vivienda

por Gema Plaza Mesas
publicado el 15 Enero 2004

Violeta está viviendo en un piso con su hermana Ruth desde el año 2000. El contrato de arrendamiento está sólo a nombre de Violeta y ahora ella se quiere ir, ya que le han ofrecido un trabajo en Estados Unidos bastante ventajoso. Su hermana Raquel quiere continuar en la vivienda, ¿Qué es lo que pueden hacer?.

Pensaban cancelar el contrato de arrendamiento y que el dueño les redactase otro nuevo pero ésta idea no le atrae mucho al propietario, ya que eso significaría que tendría que volver a esperar otros cinco años para recuperar la vivienda.

¿Cómo pueden salir de esta situación?

Un amigo abogado les ha aconsejado que redacten un contrato de subrogación, es decir, que Ruth se subrogara en el contrato de arrendamiento.

Pero ¿qué es exactamente una subrogación?.

CONCEPTO DE SUBROGACIÓN: Según el diccionario jurídico de la Editorial Comares, se puede definir subrogación como "la variación subjetiva de la relación obligatoria".

Voy a poner un ejemplo sencillo para que mis lectores entiendan fuera del argot jurídico a lo que se refiere este término.

Quizás hayáis visto alguna vez alguna telenovela de esas interminables, con cientos de capítulos, y a veces ocurre que uno de los actores de la serie no llega a un acuerdo con la productora y se ha ido, o se ha puesto enfermo o mucho peor, se muere.

Entonces, ¿Qué ocurre?, que un día cualquiera en el capitulo 125, nos sentamos a ver la tele en la sobremesa y ¡horror!, la malvada Encarna Lucía, que hacía de madre diabólica de Alberto José.. ya no es la misma, han cambiado la actriz.

¿Qué ha pasado?, pues que sigue la misma serie, los mismos personajes, faltan los mismos capítulos para terminar, pero ha cambiado la actriz, sin embargo ésta hace exactamente el mismo papel que la anterior.

Pues esto es exactamente la subrogación, un inquilino que se cambia por otro, pero sigue vigente el mismo contrato y las mismas condiciones, sólo varía el sujeto.

Por lo que no puede variar la renta, ni el tiempo, ya que es exactamente el mismo contrato.

CLASES DE SUBROGACIÓN: Existen dos clases de subrogación:

  • SUBROGACIÓN INTER-VIVOS: Es la subrogación que se realiza cuando la parte arrendataria está viva.
  • SUBROGACIÓN MORTIS-CAUSA: Es la subrogación que se realiza cuando la parte arrendataria ha muerto.

A) SUBROGACIÓN INTER-VIVOS O CESIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO:

A.1. CASO GENERAL

Marco Legal: Regulada en el artículo 8, apartado 1. de la LAU. "El contrato no se podrá ceder por el arrendatario sin el consentimiento escrito del arrendador. En caso de cesión, el cesionario se subrogará en la posición del cedente frente al arrendador"

Requisitos: Existen dos requisitos:

1. Que consienta el arrendador.
2. Que este consentimiento sea escrito: Firmado por las tres partes, en nuestro ejemplo de arriba: El propietario, Violeta y Ruth, porque los tres tienen que estar de acuerdo.

Hay un caso, que yo denominaría como especial que es el caso en el que existe una separación, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario.

Lo denomino especial, porque en éste no tiene que haber consentimiento del arrendador.

A.1. Caso Especial

Marco Legal: Regulado por artículo 15 de LAU.

Artículo 15. 1: "En los casos de nulidad del matrimonio, separación judicial o divorcio del arrendatario, el cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando le sea atribuida según el artículo 90 y 96 del Código Civil".

Explicación: Cuando a través de una decisión judicial el Juez atribuye la vivienda al cónyuge no firmante.

Artículo 15. 2: "La voluntad del cónyuge de continuar en el uso de la vivienda deberá ser comunicada al arrendador en el plazo de dos meses desde que fue notificada la resolución judicial correspondiente, acompañando copia de dicha resolución judicial o de la parte de la misma que afecte al uso de la vivienda".

Explicación: Hay que respetar los plazos y cumplir los tres requisitos de la notificación, ya que en caso de incumplimiento daría lugar a la resolución del contrato de arrendamiento.

Requisitos:

  • 1. Notificación al arrendador en el plazo de dos meses desde que fue notificada la resolución judicial correspondiente.
  • 2. La notificación debe ir acompañada de copia de dicha resolución judicial.
  • 3. Tiene que ser una notificación fehaciente: Tendremos que utilizar una forma fehaciente que permita acompañar documentos. Ej: vía notarial o entrega personal con firma del arrendador como que lo ha recibido.

B) Subrogación mortis-causa

Marco Legal: Regulada en el artículo 16 de la LAU: "Muerte del arrendatario".

Concepto: Cuando la subrogación se produce por muerte del arrendatario, en este caso no hace falta el consentimiento del arrendador.

Casos: Pueden subrogarse en el contrato (Art. 16.1 de la LAU):


1º El cónyuge del arrendatario que al tiempo del fallecimiento conviviera con él.
2º La persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual durante, al menos, los dos años anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubiera tenido descendencia en común, en cuyo caso basta la mera convivencia.
3º Los descendientes del arrendatario que en el momento de su fallecimiento estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela, o hubiesen convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes.
4º Los ascendientes del arrendatario que hubiesen convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes a su fallecimiento.
5º Los hermanos del arrendatario en quienes concurra la circunstancia prevista en la letra anterior.
6º Las personas distintas de las mencionadas en las letras anteriores que sufran una minusvalía igual o superior al sesenta y cinco por ciento, siempre que tengan una relación de parentesco hasta el tercer grado colateral con el arrendatario y hayan convivido con éste durante los dos años anteriores al fallecimiento.
Si al tiempo del fallecimiento del arrendatario no existiera ninguna de estas personas, el arrendamiento quedará extinguido.

Orden de Preferencia en la Subrogación:

Art. 16.2 de la LAU:
"Si existiesen varias de las personas mencionadas, a falta de acuerdo unánime sobre quién de ellos será el beneficiario de la subrogación, regirá el orden de prelación establecido en el apartado anterior, salvo en que los padres septuagenarios serán preferidos a los descendientes. Entre los descendientes y entre los ascendientes, tendrá preferencia el más próximo en grado y entre los hermanos, el de doble vínculo sobre el medio hermano Orden de Preferencia en caso de igualdad".

Preferencia en caso de igualdad

Art. 16.2 de la LAU:

"Los casos de igualdad se resolverán en favor de quien tuviera una minusvalía igual o superior al sesenta y cinco por ciento; en defecto de esta situación, de quien tuviera mayores cargas familiares y, en última instancia, en favor del descendiente de menor edad, el ascendiente de mayor o el hermano más joven".

Notificación de la subrogación

El subrogado debe:

1. Notificar por escrito en plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario.
2. Debe incluir en la certificación:


A) Certificación registral del fallecimiento.
B) Identidad de la persona que se subroga.
C) Parentesco y un principio de prueba de esa condición.

3. La notificación tiene que ser por escrito y de forma que pueda acreditarse.

Por lo tanto y resumiendo, la subrogación puede ser Inter- vivos ó mortis- causa.

Si es una subrogación "inter vivos", tiene que existir consentimiento del arrendador al no ser que dicha subrogación sea determinada por un Juez en los casos de separación legal, divorcio o nulidad matrimonial.

Si es una subrogación "mortis causa", existirá subrogación en los casos que indica LAU y que arriba he expuesto.


Gema Plaza Mesas es licenciada en Derecho por la Universidad San Pablo CEU. Actualmente es la directora del Departamento de Arrendamientos de la empresa inmobiliaria Rent & Buy

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