Contrato de arrendamiento de temporada

por Gema Plaza Mesas
publicado el 30 Marzo 2001

David, había heredado un piso de su abuela a la que siempre había querido mucho. No quería vender la vivienda por la gran cantidad de recuerdos que albergaba por lo que pensó que lo mejor sería arrendarla.

Cuando le dijo su abogado que si alquilaba la vivienda el inquilino tendría derecho a habitar en la vivienda hasta cinco años, se sintió desanimado, ya que su idea era arrendar el piso, solo, por un par de años y luego dejárselo a su hija que pensaba casarse.

¿No hay otra manera de arrendar una vivienda sin que el inquilino tenga derecho a habitar en la vivienda hasta cinco años....?

Como ya indiqué en uno de mis primeros artículos, una de las diferencias primordiales entre el contrato de arrendamiento de vivienda y el contrato de uso distinto de vivienda, es que en el contrato de uso distinto de vivienda, como ser rige primordialmente por la voluntad entre las partes, se puede pactar tanto el tiempo mínimo de contrato como el tiempo máximo, sin embargo en el contrato de vivienda, el contrato puede prorrogarse potestativamente para la parte arrendataria y obligatoriamente para la parte arrendadora hasta un máximo de cinco años. (salvo con la salvedad que marca la LAU expuesta en mi artículo sobre la duración del contrato de arrendamiento)

¿Cuál es el problema?, que hay muchas personas que tienen una vivienda que no quieren arrendar durante tanto tiempo y aunque el inquilino les pueda asegurar que no tiene la intención de ocuparla más de cinco años si éste cambia de opinión el propietario no puede hacer absolutamente nada.

Queda una salida, arrendar la vivienda por temporadas:

Características de un contrato de arrendamiento de vivienda:

• El contrato de arrendamiento de temporada está englobado dentro de los contratos arrendamiento de uso distinto de vivienda, ya que el destino primordial de este arrendamiento no es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

• El contrato de temporada es aquel que se formaliza por una temporada concreta y tiene que figurar de una forma clara en el contrato, esta temporada puede ser de 15 días, seis meses....e incluso de un año. Lo importante es que la persona o personas que viven en ésta no arrienden con vocación de vivienda habitual sino por un periodo en el que tengan que hacer algo concreto.
  

Ejemplos:

1. Juan arrienda un chalet para el mes de mayo en Ibiza para pasar sus vacaciones.

2. Ana es enviada por su empresa durante 9 meses a Madrid para que realice un estudio histórico completo sobre el Madrid de los Austrias.

3. Pedro va a estudiar un master de 1 año en un centro privado de Madrid.

Es decir casos en los que una persona vaya a vivir en un lugar por un tiempo concreto, por una causa determinada y por una razón determinada de una manera provisional siendo una necesidad temporal de residencia no con vocación de permanencia en el tiempo.

Al ser un contrato de uso distinto de vivienda, el inquilino no tiene derecho a prorrogar el contrato hasta cinco años, y al tiempo de expiración del plazo del contrato deberá abandonar la vivienda.

Es importante que los propietarios de vivienda que lean en este momento este artículo si deciden realizar un contrato de arrendamiento de temporada, lo hagan porque objetivamente sea un contrato de temporada y que el inquilino verdaderamente no utilice la vivienda con vocación de vivienda permanente. Es decir, no se debe utilizar esta forma de contrato como una escapada para encubrir una situación que realmente tendría que regularse con un contrato de arrendamiento de vivienda.

A este respecto, cabe destacar que según la doctrina del TS (Tribunal Supremo): "no interesa, a efectos de la exclusión de la LAU, lo que las partes hayan querido o dejado de querer, sino que el arriendo presente objetivamente las cualidades que hacen por precepto imperativo, que se rija por la legislación civil ordinaria y no por la especial de la LAU"

Es decir, según interpreto de la doctrina del Tribunal Supremo, pienso que no es importante que las partes deseen hacer un contrato de arrendamiento de temporada, sino que el arrendamiento presente objetivamente cualidades para que sea de temporada. Es decir, que si el inquilino realmente va a utilizar la vivienda con como residencia permanente de nada sirve que realicen un contrato de arrendamiento de temporada.

• Fianza: Como es característico del los contratos de arrendamiento de vivienda, tal como indica el artículo 36.1 de la LAU, el inquilino tendría que abonar al propietario dos mensualidades de fianza, tal y como se abonan para el arrendamiento de locales y oficinas y demás arrendamientos de uso distinto de vivienda.
  

Según mi entender y seguramente según el entender de las personas que estén leyendo este artículo, resulta un tanto absurdo y desproporcionado que se arriende una vivienda por ejemplo durante cuatro meses y se abone una cantidad equivalente a dos mensualidades de fianza.

La revista SEPIN, opina en su fascículo (SP01281), que aunque no existen soluciones legales a este respecto, cobrando una cantidad menor e indicando en el contrato que se hace proporcionalmente al tiempo de duración del contrato, serviría de garantía y según su opinión, creen que en el supuestos de que fuera sancionado por la Comunidad Autónoma , el recurso tendría que ser aceptado por equidad.

Aquí termino este artículo y espero que os haya servido de ayuda. En mi próximo artículo hablaré de la actualización de la renta que pienso que es un tema interesante pero que presenta muchas dudas sobre todo el tiempo y forma en el que debe realizarse la actualización.

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Gema Plaza Mesas es licenciada en Derecho por la Universidad San Pablo CEU. Actualmente es la directora del Departamento de Arrendamientos de la empresa inmobiliaria Rent & Buy

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