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Derecho de tanteo y retracto

por Gema Plaza Mesas

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Derecho de Retracto

Una vez que el inquilino de Violeta reciba dicha escritura de compra-venta en el plazo de 30 días naturales desde la notificación, podrá ejercitar el Derecho de Retracto en los siguientes casos:

a) Que Violeta no le hubiese hecho la comunicación oportuna a su inquilino.
b) Que le hubiese hecho dicha notificación pero faltando alguno de los requisitos fundamentales de ésta, como por ejemplo: precio o condiciones de la venta.
c) Que le hubiese hecho la notificación con todos los requisitos pero que estos no se correspondan a la realidad, es decir, que por ejemplo la finca se hubiese vendido finalmente a un precio inferior al notificado.

El derecho de retracto se tendrá que realizar conforme a lo estipulado en el artículo 1518 de Código Civil. Es decir, en el caso de que existan alguna de las causas arriba expuestas el inquilino podrá comprarle al nuevo dueño la vivienda:

1. Reembolsándole al comprador el precio de la venta
2. Los gastos del contrato, y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta.
3. Los gastos necesarios útiles hechos en la cosa vendida.

Esta acción de retraer, tal y como indica el artículo 39 del apartado 1 y 2 de la LAU, se deberá llevar al juicio de cognición. La legitimación pasiva correspondería al nuevo dueño.

En el caso de que el arrendador además no sólo no notificara al inquilino su decisión de venta sino que además hubiese falseado la verdad, diciendo que la finca no estaba arrendada, tendrá delito penal de falsedad de documento público. En tal caso el plazo de treinta días para ejercitar el derecho de retracto por parte del inquilino comenzará a contar a partir de que el inquilino conozca esta situación.

Inscripción en el Registro de la compra-venta

Para poder inscribir en el Registro los títulos de venta de la finca arrendada deberá justificarse en sus respectivos casos que han tenido lugar las notificaciones antes expuestas.
En el caso de que la finca no esté arrendada deberá declararlo el inquilino en la escritura de compra-venta, bajo la pena de falsedad de documento público como he comentado antes.

Accesorios de la vivienda

Con los accesorios de la vivienda se refiere al mobiliario, trasteros y plazas de garaje. Lo que dice el artículo 25 de la LAU a este respecto es que si el propietario de la vivienda quiere vender la vivienda con alguno o todos estos accesorios, el derecho de tanteo y retracto a este respecto tiene que ser de todo en conjunto, es decir, de vivienda y accesorios.

Excepciones al derecho de tanteo y retracto

No nace el derecho de tanteo y retracto en los siguientes casos:

  • Si el propietario tiene más de una propiedad, es decir piso o local en el mismo inmueble y las vende conjuntamente, y tiene que ser que venda todos los inmuebles que posea en esa finca.
  • El caso de que se vendan todos los pisos y locales del edificio, aunque sean de dueños diferentes a un mismo comprador.

Renuncia del derecho de tanteo y retracto

Como hemos indicado al principio del artículo no cabría la renuncia del derecho de tanteo y retracto. Sólo existen dos excepciones:

1. Que se especifique en el contrato de arrendamiento que transcurridos los cinco primeros años el arrendatario renuncia a este derecho.
2. Puede renunciar el inquilino para el caso en el que la vivienda tenga una superficie superior a 300 metros o la renta exceda a 5,5 veces del salario mínimo interprofesional.

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